|
 מדי חודש מתמקד העלון באחד מן הנושאים המטופלים במחלקות השונות של משרדינו: מיסוי, נדל"ן, מיזוגים ורכישות, אסטרטגיית ורישום פטנטים, חברות טכנולוגיה ויזמות, ניירות ערך והנפקות, סימני מסחר, ביוטכנולוגיה, מכשור רפואי, משפט ואינטרנט, פירוקים, עבודה, ליטיגציה, עסקאות בינלאומיות, משפט מסחרי ואחרים.
אנו מקווים כי תמצא בין דפי הגליון טיפים וכלים יעילים ושימושיים, המאפשרים בין היתר גישור בין השפה המשפטית (ה"משפטולוגיה") לבין השפה והתובנה המסחרית. נשמח לשמוע את דעתך, שאלותיך והערותיך, כמו גם הצעות לנושאים ועניינים נוספים שהנך סבור כי ראויים לדיון מעל דפי עלון זה . כתובתנו: Eitan-Mehulal@em-lg.com
| | תמ"א 38 - הזדמנות או אופנה חולפת | | | | מאת עו"ד אריאל ביטון ועו"ד אייל שטרנברג |
| | הוראות החוק ומשמעותן:
תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) נועדה לאפשר חיזוק מבנים שאינם עומדים בדרישות התקן לעמידות מבנים ברעידת אדמה. התוכנית מאפשרת לקבל היתרי בנייה לחיזוק מבנים וגם לתוספות בנייה, תוך קבלת הקלות מס ופטורים משמעותיים, כדי ליצור תמריץ לחיזוק. התוכנית הוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ובניה, על ידי צוות גדול של מתכננים ויועצים ואושרה על ידי ממשלת ישראל, ב- 14 באפריל 2005. מטרתה של תמ"א 38 היא לאפשר קבלת היתר בנייה לחיזוק מבנה ללא צורך בהכנת תוכנית מפורטת, ובכך לעודד בעלי בתים לחזק את המבנים שבבעלותם. התמריץ העיקרי לבעלי הבתים הנובע מהתוכנית הוא הענקת זכויות בנייה (לצורך מימון החיזוק). באזורים שבהם ערך הקרקע גבוה וכן לא קיימות די קרקעות פנויות לבניה יצרה לפיכך תמ"א 38 גל של יוזמות, כך שבעלי דירות ובתים מקבלים הצעות רבות לחיזוק מבנים במסגרת תוכנית המתאר ומשרדנו מלווה דיירים ויזמים רבים שכאלה בקידום תוכניות בהתאם לתמ"א 38.
עם זאת, עד לינואר 2008 חוזקו רק מבנים בודדים במסגרת זו, וזאת, בין היתר, עקב קשיים ביישום תוכנית המתאר, בעיקר בשלושת המישורים הבאים:
1.התמריץ הכלכלי שמעניקה תוכנית המתאר לא תמיד מספיק כדי לממן את החיזוק, זאת כיוון שהתוכנית מעניקה זכויות בנייה בפריסה כלל-ארצית, מתוך כוונה לשלב בין התמריץ (כלומר הענקת זכויות הבנייה לבעלי הבתים), לבין השאיפה להימנע מפגיעה ברקמות עירוניות בנויות. בהתבסס על תפיסה זו, מאפשרת תוכנית המתאר (סעיף 23) הכנת תכניות מפורטות לחיזוק מבנים ליישוב או לחלק ממנו כדי להתאים את הוראות התוכנית לתנאים הייחודיים של היישוב.
2.הליכי הרישוי בהתאם לדרישות התוכנית ארוכים יחסית. זאת כיוון שנדרשת בחינה של הוועדה המקומית כדי לוודא שתוספות הבנייה מתאימות לתנאים המקומיים וכדי לוודא שפתרון החיזוק שהוצע אכן מבטיח את עמידותו בדרישות התקן. בענין זה עלינו לציין כי בחודשים עובר למאמרנו זה מתקיים הליך מקיף על-ידי משרדי הממשלה שסופו בהענקת סמכויות רבות יותר לועדות התכנון והבניה המקומיות לשם פישוט והפחתת הסרבול הבירוקרטי הכרוך בהשגת התרי בניה. 3.הקושי במתן ביטחונות לבנק כתנאי למימון פרויקט. מאחר שמדובר בזכויות בנייה ולא בזכויות על הקרקע עצמה, מתקשים היזמים לתת ביטחונות אחרים לשעבוד. הפתרון שנמצא לבעיה זו ואשר מיושם כיום בחלק מהמקרים, קובע יצירת יחידת רישום חדשה בדרך של תיקון צו בית משותף, שלאחריו תיווצר תת-חלקה חדשה, אשר יכולה לשמש כבטוחה לטובת הבנק.
למרות כל הקשיים, יש לזכור כי האחריות לחיזוק מבני מגורים מוטלת בסופו של דבר על הדיירים או על בעלי הזכויות במבנים, והם גם הנפגעים העיקריים במקרה של רעידת אדמה.
החל משנת 2008 החלו לצאת לפועל פרויקטים על פי התמ"א, כאשר במספר מקומות גדל מאוד מספר הפרויקטים שיצאו לדרך וזאת לאור נכונותם של יזמים רבים להציע לבעלי הבתים שיפוץ מקיף ומלא של הבנין בתמורה לזכויות הבניה הנוספות המוענקות על-ידי התמ"א.
זכאים לתוספת זכויות בניה מכוח התמ"א בניינים שנבנו לפי היתר בניה שהוצאה לפני ה- 1 בינואר 1980, ושנקבע על ידי מהנדס שאינם בנויים על פי תקן ישראלי 413. לגבי מבנים שההיתר לבנייתם ניתן אחרי תאריך זה, אם נקבע על ידי מהנדס שלא נבנו על פי ת"י 413, כפי שהיה בתוקף במועד הוצאת ההיתר לגביהם, חלות הוראות התמ"א ללא תוספת זכויות בניה. התמ"א אינה חלה על מבנים הפטורים מתקן 413, כולל מבנים בני קומה אחת או שתיים בשטח של עד 400 מ"ר ומבנים שאינם מאוישים רוב הזמן, כמו מחסנים. כמו כן התמ"א אינה חלה על מבנים המיועדים להריסה.
תמ"א 38 חלה גם על מבני מגורים וגם על מבנים לשימושים אחרים.
קבלת זכויות בניה מכוח התוכנית כפופה שיקול דעת של ועדה מקומית לתכנון ולבנייה, על מנת למנוע פגיעה ברווחת התושבים או בחזות העיר.
אפשרויות הבניה במסגרת התמ"א:
|
לגבי המבנים הזכאים לזכויות הבנייה מכוח התמ"א, רשאית הוועדה המקומית לתכנון ובניה לאשר את אחת או יותר מהפעולות הבאות:
- חיזוק המבנה בלבד, ללא תוספות בנייה.
- חיזוק המבנה ותוספת יחידות דיור חדשות (בהיקף שעד קומה טיפוסית ולעיתים יותר מכך),בקומה מפולשת (קומת עמודים), על גג הבניין או באגף חדש, לפי מאפייני המגרש והבניין.
- חיזוק המבנה והרחבת יחידות הדיור הקיימות (עד 25 מ"ר לכל דירה); התוספת תכלול מרחב מוגן.
בבניינים שאינם בנייני מגורים, רשאית הוועדה המקומית לאשר תוספת קומה אחת או תוספת אגף.
התמ"א מתייחסת בין היתר גם לנושאים הבאים:
מעלית
התמ"א מאפשרת תוספת מעלית, גם באופן החורג מקוי הבניה הרגילים של הבניין. חניה
התמ"א דורשת הצגת פתרון חנייה, לשביעות רצונו של מהנדס הוועדה המקומית, וזאת עבור הדירות החדשות והשלמת חניות שנגרעו עבור הדירות הקיימות. עם זאת הוועדה המקומית רשאית לפטור את הבניין מכך אם הדבר אינו אפשרי, בתנאים כפי שמפורטים בתמ"א.
|
עיצוב הבניין
במקרה של תוספות בניה, עיצוב התוספות צריך להתאים לעיצוב הקיים של הבניין.
תוספת מרחבים מוגנים
התמ"א מאפשרת תוספת מרחבים מוגנים למבנים. החקיקה המשלימה לתמ"א:
לעידוד נוסף של חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה אושרו מספר תיקוני חקיקה:
* חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 לפיו נקבעו הוראות מקלות לעניין הרוב הדרוש בבית משותף לקבלת החלטה על ביצוע עבודות חיזוק ברכוש משותף ועבודות אחרות הנלוות להן שיש בהן כדי להשביח את הרכוש המשותף, והכל בתנאים כפי שמפורט בחוק. * חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 62 – הוראת שעה), התשס"ח-2008 לפיו מוענק פטור מתשלום מס שבח ומס מכירה במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א 38, פטור ממס שבח וממס רכישה במכירת זכות במקרקעין שהיא רכוש משותף במבנה שלגביו ניתנו זכויות בנייה לפי תמ"א 38, בתנאים כפי שמפורט בחוק. * חוק התכנון והבנייה (עידוד חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), התשס"ח – 2007 .
לפיו נקבע שיעור מופחת של היטל ההשבחה ואגרה לעניין מתן היתר לפי סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה, בתנאים כפי שמפורט בחוק. * תקנות התכנון והבנייה (פטור מהיטל השבחה לעידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), התשס"ט – 2008
לפיהן מוענק פטור מתשלום היטל השבחה בתחום כל הוועדות המחוזיות למעט מחוז תל אביב, בתנאי שהיתר הבניה לחיזוק המבנה הוגש עד ה- 5 בנובמבר 2009 (או הארכה עד ה1.5.10), מעבר למועד זה - בתחום הוועדות המחוזיות צפון, דרום, באזורים בעלי סיכון סיסמי גבוה וברשויות מקומיות המסווגות ברמה חברתית כלכלית 1-6 לפי פרסום הלמ"ס, הכל בתנאים כפי שמפורט בתקנות.
|
חיזוק בתים משותפים במסגרת תמ"א 38:
האחריות לחיזוק מבנים הינה של בעלי הדירות. באופן עקרוני, יכולים בעלי דירות בבתים משותפים לממן את חיזוק הבניין מכספם. תמ"א 38 מציעה, כאמור, פתרון למימון החיזוק. אם נבנות דירות חדשות מכוח התמ"א, הדירות האלה יהיו בבעלות כלל בעלי הדירות הקודמים וההכנסות ממכירותיהן יתחלקו ביניהם. בפועל, יש להניח שמרבית הבתים שבהם ייבנו דירות חדשות יחוזקו על ידי התקשרות הדיירים עם יזם חיצוני. יזם זה יכול להיות אחראי על הצדדים החוקיים והסטטוטוריים, כמו קבלת הסכמת הדיירים, הכנת בקשה להיתר בניה, קבלת היתר בנייה מאת הוועדות המקומית לתכנון ובנייה. הוא יכול להיות אחראי גם על הבנייה בפועל ולממן אותה. בתמורה לכך, הוא מקבל מבעלי הדירות את הדירות החדשות שבנה מכוח התמ"א.
היתרון המרכזי של התקשרות עם יזם כזה הוא מימוני: בעלי הדירות אינם צריכים לשלם מכספם על הבניה וזוכים להעלאת ערך דירתם לאור שיפוץ הבנין, תוספת מעלית חידוש החניות והלובי וכיוצ"ב (אבל גם אינם מקבלים חלק מהתמורה ממכירת הדירות).
פרטי ההתקשרות בין בעלי הדירות ליזם נתונים למשא ומתן בין הצדדים. על הצדדים להעריך מצד אחד, את עלויות החיזוק הצפויות, ומצד שני את הרווח שיזכו לו בגין העלאת שווי דירתם. במידה והרווח ממכירת הדירות מספיק, יכול ההסכם לכלול התחייבות של היזם לביצוע פעולות נוספות, שאינם מחויבות מהתמ"א, כמו שיפוץ חדר המדרגות, הוספת מעלית או שיפוץ פנימי בדירות.
ביקורת על תמ"א 38- חיזוק בניינים בפריפריה
הפעלת תמ"א 38 לצורך חיזוק מבנים בפריפריה היא בעייתית, כפי שנאמר במפורש בדברי ההסבר של התוכנית.
אזורי הפריפריה הם ברובם אזורים שבהם קיימת הסתברות גדולה יחסית להתרחשות רעידות אדמה. באזורים אלה מתגוררת, בדרך כלל, אוכלוסייה דלת אמצעים, אשר לא תוכל לממן את החיזוק בכוחות עצמה. אמצעי העידוד לחיזוק מבנים, המוצעים בתמ"א, הכוללים תופסת זכויות בניה, אין בהם כדי לממן במלואו את החיזוק הנדרש, בשל הביקוש הנמוך ליחידות דיור וערכי הקרקע הנמוכים.
בהחלטת הכנסת מינואר 2008, נקבע שהממשלה יכולה להקצות תקציבים לסיוע בשיפוץ מבנים במסגרת התמ"א בפריפריה, אך טרם הוקצו תקציבים כאלה בפועל. |
כיצד נראית התמ"א בשטח
ביצוע של הוראות התמ"א בשטח אינו ברור ומסודר כפי שהדברים עולים מהחקיקה הרלונטית.
הקשיים במיצוי פוטנציאל התמ"א:
ניתן לחלק את הקשיים ביצוע הוראות התמ"א לשני קשיים עיקריים:
- "מלחמות היהודים": הוראות החוק מדברות על דרישת רוב של 2/3 מבעלי הדירות בבניין. ואולם, גם לאחר השגת הרוב הנדרש, ולאור ריבוי הדעות בבית משותף המונעות מאינטרסים מנוגדים של כל דירה ודירה, קשה מאוד למצוא את המכנה המשותף להסכמה על ביצוע תכנון בפועל של תוכנית ההגשה ובכללה גם את אישור התוכניות הועדה המקומית לצורך קבלת היתר בניה – אם כי בהקשר זה סיוע של משרד מלווה כבר בשלב הראשון יכול למזער את חילוקי הדעות.
| - בעיות תכנוניות: בניה במסגרת תמ"א 38 הינה בניה מורכבת ביותר היות ובניגוד לבנית בנין מתחילתו, שם התכנון הינו חופשי ועל פי רצונות המזמינים, התכנון עפ"י תוכנית התמ"א צריך להתאים את עצמו לבנין הקיים, למגבלותיו ולאפשרויות התכנוניות התואמות את תיק הבנין. עובדה זו יוצרת בעיות תכנוניות אשר יש בהן להביא לפגיעה קשה בהיתכנות הכלכלית ליזם, עד כדי ביטול הפרויקט בשל חוסר כדאיות כלכלית.
| - כמו כן יש לזכור כי בניה במסגרת תמ"א 38 מתבצעת בבניין בו מתגוררים אנשים אשר אמורים להוסיף ולנהל חיים סדירים תוך כדי הבניה דבר אשר מקשה מאוד על אישור התוכניות ע"י בעלי הדירות. על כן, יש לודא כי התכנון לוקח בחשבון בתוך המגבלות את העובדה שהבניה צריכה לאפשר ככל הניתן המשך תקין של החיים בבניין לרבות הריסת חדר המדרגות לצורך בנית פיר מעלית וכן ביטולן של כל החניות בבנין בתקופת הבניה וכיו"ב.
סיכום
אין חולק כי הוראות התמ"א מגלמות בתוכן הן חובה וצורך אמיתי לחיזוק מבנים רבים עד מאוד במדינת ישראל אשר אינם מחוזקים ככל הנראה כנגד רעידות אדמה, והן, בעיקר בערי המרכז, הזדמנות לרווח אמיתי הן לדיירי הבנין והן לייזמים המקדמים תוכניות בניה בהתאם להוראות התמ"א. עוד אין חולק כי התמ"א מעוררת ענין רב הן אצל דיירי בתים והן אצל יזמים רבים. אולם, כמפורט לעיל, הוראות התמ"א ויישומה בשטח עדיין מציגים קשיים וכשלים רבים, והלכה למעשה פרוייקטים רבים טרם התממשו ולפיכך יש הרואים בתמ"א אופנה חולפת. לטעמנו, עם זאת, יתרונות התמ"א גוברים ויגברו בעתיד הנראה לעין על כשליה ולפיכך בהחלט יתכן כי מימוש התמ"א מהווה הזדמנות אמיתית לשינוי בנוף הנדל"ן הישראלי.
_____________________________________________________________ |
|
|
| | | | | | | הערה: הנושאים הכלולים בידיעון זה תוארו בתמציתיות לצורך מתן מידע כללי בלבד, ואין לראות בהם משום חוות דעת או ייעוץ משפטי. | | |
|
|
