רקע כללי
הרחבות מושבים וקיבוצים הוא נושא שעבר גלגולים משפטיים רבים.
קרקעות המושבים והקיבוצים, רובם ככולם, הינם בבעלות מדינת ישראל/רשות הפיתוח/קק"ל, מנוהלים ע"י מינהל מקרקעי ישראל ("ממ"י"), חוסים תחת הסכמי משבצת תלת שנתיים מתחדשים ו/או הסכמי חכירה של נחלות הנחלקות לחלקות "א", "ב" ו- "ג".
להחלטה 959 של מועצת מקרקעי ישראל קדמו החלטות 612 (שניתנה ביום 13.10.93) ולאחריהן 737 (לצדן של החלטות 727 ו- 717).

בתמצית, מטרת החלטות אלה היתה לאפשר הרחבה למטרות מגורים של היישובים החקלאיים. ההחלטות אפשרו שימוש בחלק מקרקעות היישוב (כגון מגרשי מגורים, מגרשים חקלאיים ושטחים ציבוריים שטרם נוצלו), לצרכי בנייה של יחידות מגורים.

החלטה 612 אפשרה הוספת יחידת מגורים מתוכננת אחת לעומת כל נחלה מתוכננת ביישוב, עד להיקף של 350 יחידות מגורים ביישוב. כמו כן, היישוב היה רשאי לקבוע, כי עדיפות לקבלת מגרשים בהרחבה תינתן ל"בני המקום" - צאצאים ובני זוג של "מתיישבים ותיקים" ביישוב, שהם מתיישבים המתגוררים ביישוב מעל לחמש שנים.
כתנאי להעברת הזכויות ביחידת מגורים, דרש המינהל את המלצת היישוב.
החלטות 737 (המתייחסת לצמודי קרקע), 727 (המתייחסת לבניה רוויה) ו- 717 (המתייחסת לבניה מסחרית) הרחיבו את מגוון האפשרויות להרחבות ולהמרת הזכויות בקרקעות חקלאיות ביעודים אחרים.
המיסוי בהחלטות שקדמו להחלטה 959
כשנדרש מנהל מס שבח לנתח את היבטי מיסוי מקרקעין של החלטה 612 (ולאחריה החלטה 737) המסמיכה את התושבים הוותיקים "להמליץ" למנהל על תושבים חדשים, הוא קבע, כי מדובר בארוע מס של מכירה שכן יש לראות את מתן ההמלצה כמכירה של זכות במקרקעין (ע"ש 1454/99 רחל לוי ). באותו פסק דין קבעה ועדת הערר כי מבחינה כלכלית יש לראות את העסקה במסגרתה הישוב החקלאי ממליץ לממ"י על משתכן, המשתכן מופנה אל ממ"י לחתום על הסכם פיתוח/חכירה עם ממ"י ועל מסכת הסכמי פיתוח ובניה של המגרשים והסכמים להסדרת מעמדו באגודה ובועד המקומי, כמכלול אחד, ולמסות אותה במס רכישה לפי ערך השוק שלה, ולא לפי דמי החכירה המופחתים המשולמים למינהל.
פסה"ד בעניין צינדורף (עמ"ש 1196/00) הפך את החלטה הנ"ל, אישר מתן עדיפות ל"בני המקום הוותיקים" הרוצים להצטרף וקבע כי אין לראות במתן ההמלצה כמכירה לצורך המיסוי על אף ההטבות שהיא טומנת בחובה.
פס"ד הקשת המזרחית
בינואר 2000 הגישה תנועת הקשת הדמוקרטית המזרחית עתירה לבג"צ נגד ההחלטות הנ"ל שהתקבלו במועצת מקרקעי ישראל (בג"צ 244/00 "הקשת המזרחית" ). העותרים טענו כי החלטות אלו אפשרו לקבוצה קטנה לזכות בהטבות מרחיקות לכת על קרקע השייכת לכלל אזרחי המדינה ומנוגדות לעיקרון השוויון הקובע את זכותם השווה של כלל אזרחי המדינה להנות מנכסי המדינה, ובמיוחד מנכסה היקר ביותר – הקרקע. חלוקת הקרקע למגזר אחד בלבד, לטענתם, מותירה מחוץ למעגל הנהנים ציבורים רחבים הזקוקים לפתרונות דיור.
ביום 29.8.2002 נתקבלה עתירת הקשת הדמוקרטית המזרחית, פסק הדין קבע כי החלטות מועצת מקרקעי ישראל (717,727,737) העניקו הטבות מופרזות ובלתי מוצדקות לקיבוצים ולמושבים ולכן הינן בטלות מחמת חוסר סבירות קיצונית ופגיעה בעקרונות הצדק החלוקתי.

בעקבות פס"ד הקשת המזרחית, הנפיק ממ"י שורה של הוראות מעבר בעטין, אושרו רק פרויקטים בהליכי תכנון וביצוע מתקדמים. הלכה למעשה, מזה שנים מספר קיים קיפאון בהרחבת המושבים והקיבוצים בציפיה להחלטה חדשה.

החלטה 959
ביום 4.2.2003, אישרה מועצת מקרקעי ישראל את החלטה מס' 959 המתייחסת להרחבות באגודות וישובים חקלאיים, ומחליפה את החלטה 737 שבוטלה בעקבות פס"ד הקשת המזרחית.

החלטה 959 קובעת בתמצית:

1. את התנאים בהם תתאפשר הרחבת הבניה למגורים בחלק מהמקרקעין שבמשבצת הישוב החקלאי ל"מומלצים" מטעם הישוב.
2. הגדרות הכוללות:

 "ישוב חקלאי" - אגודה שיתופית חקלאית שהיא קיבוץ, מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי או אגודה חקלאית שיתופית אשר מושכרים או מוחכרים לה מקרקעין כמשבצת בתנאי נחלה.
"בניה למגורים" - מקרקעין במשבצת ישוב חקלאי אשר ייעודם שונה למטרת מגורים, לרבות מקרקעין שייעודם למטרת מגורים אשר בוצע בהם ציפוף. למרות האמור לעיל,לא תחשב בניה במסגרת זכויות למגורים בנחלה כבניה למגורים לעניין החלטה זו.

"מומלץ" - מי שהומלץ ע"י ועדת קבלה של הישוב החקלאי לחכור מגרש מגורים בהרחבה.

3. תכנון המגרשים, מספרם וגודלם:

תוכנית שינוי היעוד של המגרשים מחקלאות למגורים תעשה בתיאום ובהסכמת המנהל.
תאושר תכנית בהיקף מגרשים של 115% ממכסת הנחלות המתוכננות של הישוב החקלאי, אולם מוסמכת ועדת המשנה של מועצת מקרקעי ישראל לאשר תכניות בהיקף העולה על האמור.

הישוב החקלאי, או מי מטעמו, לא יגבה מהמומלצים כספים מעבר לעלויות הפיתוח.

בניה למגורים תתוכנן בתוך משבצת הישוב החקלאי, ככל הניתן בתחום השטח הבנוי של הישוב החקלאי או בצמוד אליו.

גודל מגרשים בתכנית בניה למגורים במרכז הארץ – 350 מ"ר

גודל מגרשים בתכנית בניה למגורים ביישובי עדיפות לאומית א', ב' וביישובי מרחב התפר - עד 500 מ"ר.

במקרים בהם קיים אילוץ תכנוני או טופוגרפי או ביישובי קו העימות, רמת הגולן, רמת הנגב והערבה יאפשר המינהל, באישור שינתן בכתב ומראש, תכנון מגרשים ששטחם עולה על הגודל המרבי, ואולם בכל מקרה לא יעלה גודלו המרבי של מגרש על דונם אחד.

הקצאת מגרש על פי תכנית לבניה למגורים אשר אושרה להפקדה ע"י הועדה המחוזית לתכנון ולבניה לפני אישורה כדין של החלטה זו, תיערך לזכויות בניה של 160 מ"ר או למלוא קיבולת הבניה במגרש, לפי בחירתו של המומלץ.

השלכות המס הנובעות מהחלטה 959

החלטה 959 מהווה שני אירועי מס שונים:

גריעת מגרשים ממשבצת הקבע והעברתם למנהל – עסקה א'.

הקצאת מגרשי הבניה על ידי המנהל לחוכר – עסקה ב'.

מתן המלצה על מועמד ראוי מבחינת התאמתו החברתית לקהילה מותרת ואינה מהווה אירוע מס.

יום המכירה:
סעיף 19 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) תשכ"ג – 1963 (להלן: "החוק"), קובע כי יום המכירה הוא " היום בו נעשתה המכירה".
בשל העובדה שמדובר ברצף אירועים ( קבלת החלטה ע"י האגודה לביצוע הרחבה, שינוי יעוד הקרקע, המלצת האגודה, הקצאת המגרש, חתימה על הסכם פיתוח, חתימה על הסכם חכירה מהוון וכו'), נדרש לקבוע מהו "יום המכירה" לעניין חישוב השבח והמס בעסקאות המתוארות.
בעסקה א' – בין אגודת היישוב החקלאי ובין מנהל מקרקעי ישראל – "יום המכירה" הוא יום אישור שינוי הייעוד במגרשי ההרחבה.
בעסקה ב' – בין הכוחר לבין מנהל מקרקעי ישראל- "יום המכירה, הוא יום אישור אישור עיסקה ע"י המנהל.

מיסוי עסקאות הקצאת מגרשים

עסקה א' - גריעת מגרשים ממשבצת הקבע והעברתם לממ"י:
המוכר : הישוב החקלאי – פטור לפי סעיף 60 לחוק "מכירה ללא תמורה לרשויות המדינה".
הרוכש: ממ"י – פטור לפי סעיף 42 לחוק הפרשנות.
יום המכירה – יום אישור שינוי הייעוד במגרשי ההרחבה מחקלאי למגורים.
עסקה ב' - התקשרות החוכר עם מנהל מקרקעי ישראל בהסכם פיתוח לפי החלטה 959:
המוכר: ממ"י - פטור לפי סעיף 42 לחוק הפרשנות.
הרוכש: החוכר – חייב בתשלום מס רכישה.
יום המכירה: יום אישור העסקה ע"י ממ"י.
שווי המכירה –כל התמורות ששולמו ע"י החוכר עבור רכישת הזכויות במגרש לרבות הוצאות פיתוח, יהוו חלק "משווי המכירה" לעניין מס הרכישה.

הצהרות ודיווח
סעיף 73 לחוק קובע כי חובת הדיווח היא על מוכר וקונה זכות במקרקעין. על כן החייבים בדיווח הם ממ"י, האגודה והחוכר.