מי לא שמע על יוזמות המכונות "קבוצת רכישה" בתחום הנדל"ן? מי לא קיבל הצעה מפתה להצטרף לקבוצת רכישה ולגרוף רווחים נאים במסגרת השקעה שכזו?

ובכן, קבוצות רכישה הן אכן "להיט" בשוק הנדל"ן הישראלי מזה כמה שנים, וכאיה ל"להיט", יזמים ומיזמים בתחום זה צצים וקמים להם בקצב גדל והולך כמעט כמו "פטריות אחר הגשם".

וכמו כל "להיט", חשוב להבין מה באמת עומד מאחורי מיזמים שכאלה, מה רצוי לבדוק, מה ההשלכות המיסויות, הפיננסיות והמשפטיות של מיזמים מסוג זה, והכל רגע לפני ההחלטה להצטרף למיזם מסוג שכזה.

 מדוע בכלל נולד הרעיון המכונה "קבוצות רכישה"?

מנקודת מבט היזם: 

יזם המעוניין ליזום עסקאות נדל"ן שמטרתן  הקמת פרויקט מגורים
או משרדים או מסחר, נדרש בראש ובראשונה לרכוש קרקע ולהביא אותה למצב תכנוני שהיא זמינה לבניה.
לצורך כך, עליו לרכוש קרקע במזומן, או במימון בנקאי חלקי או בדרך של עסקת קומבינציה ולהשקיע משאבים בתכנון תכנית בנין עיר שתאפשר הקמת פרויקט עפ"י היעוד הרצוי, הוצאת היתרי בניה לפרויקט ובנייתו. לכל אלה נדרש מימון (הון עצמי ומימון בנקאי) ולצדו עלויות מימון וכן אי וודאות וסיכונים רבים.  זאת ועוד, המיסוי ברכישת הקרקע במזומן או בקומבינציית תמורות, הוא מס רכישה מלא בשיעור 5% ממחיר הקרקע ולאחר מכן מתבצעת מכירה ללקוחות בתשלום מס שבח או הכנסה בשיעור מלא.
קבוצת רכישה שמארגן יזם כזה, מאפשרת מימון לרכישת הקרקע ללא צורך בהון עצמי מצד היזם ו/או מימון בנקאי מטעמו ו/או עלויות מימון אותן יאלץ לספוג עד למכירת היחידות. יתרה מכך, במסגרת ארגון קבוצת הרכישה, מצליחים היזמים בדרך כלל לגייס סכום למרכיב הקרקע שהוא גבוה יותר ממחיר השוק (מחיר המגלם את הפוטנציאל התכנוני של הקרקע בסיום התהליך), כך שבתחרות "על לבו" של בעל הקרקע יש לו יתרון על פני יזמים אחרים. במסגרת קבוצת הרכישה, הסיכונים ומרכיב אי הוודאות מועמסים על חברי הקבוצה באופן כמעט מלא והרבה פחות, אם בכלל, על היזם.
באשר למיסוי – נוכח התפתחויות שחלו לאורך השנים במצב המשפטי, הכדאיות בהיבט זה פחתה, שכן במקרים רבים ייחשב היזם בכל מקרה כמי שרכש את הקרקע ומכר יחידות מוגמרות לחברי הקבוצה, ואולם עדין קיימים מבנים של עסקאות אשר יאפשרו מיסוי מופחת מזה שבעסקה רגילה של רכישת קרקע ומכירת יחידות.

מנקודת מבט המשקיע:

המשקיע מעוניין בסופו של יום להיות בעליה של יחידה (דירת מגורים, בית צמוד קרקע, משרד, חנות וכד') וזאת במינימום עלויות ומקסימום רווחים.
כניסת המשקיע לעסקה בשלב שבו הקרקע עודה חקלאית וזולה באופן יחסי, כשלאחר מכן הוא מעורב בהליכים ששלביהם ידועים מראש והם זולים יותר ויעילים יותר ומאורגנים ע"י גורם מרכז מקצועי, מאפשר הקמה ורכישת יחידה בעלויות מינימליות.
כמובן שהסיכונים וחוסר הוודאות שבדרך כלל אינם מאפיינים רוכשי יחידות המובטחים בערבויות חוק מכר, קיימים במלואם במקרה של עסקה קבוצת רכישה. סיכונים אלה ניתן ורצוי להגביל במסגרת המכשירים המשפטיים הקיימים.

המבנה המשפטי הרווח של עסקה במסגרת קבוצות רכישה

בדרך כלל, התקשרות בעסקת קבוצת רכישה כוללת את המסמכים המשפטיים הבאים:

- הסכם אופציה לרכישת קרקע, קצוב בזמן, לפיו, היזם או מי מטעמו (קרי חברי קבוצת הרכישה שתגובש בתקופת האופציה) בעל הזכות לרכוש את הקרקע במזומן במחיר מוסכם מראש ובתנאים לפרק זמן קצוב.
- הסכם הצטרפות לקבוצת הרכישה המותנה בהצטרפות מינימום חברים לקבוצה אשר יאפשר רכישת הקרקע ע"י הקבוצה עפ"י תנאי הסכם אופציה, המגדיר את התמורה שישלם המצטרף בכל שלבי הפרויקט, את דרכי המימון ויתר התנאים.
- הסכם שיתוף בין חברי הקבוצה המסדיר את חלוקת הזכויות בקרקע, מערכת יחסים בין חברי הקבוצה, אופן קבלת החלטות בקבוצה, אבני דרך לתכנון, פיתוח, יזום, בניה ורישום הזכויות ביחידות הבנויות.
- הסכם עם היזם לפיו היזם ינהל את הפרויקט עבור הקבוצה וחבריה בתנאים  ובתמורה המוגדרים שם.
- הסכם פיתוח עם הגורם האמון על ביצוע עבודות הפיתוח של הקרקע (יזם או גורם אחר).
- הסכם קבלנות עם הגורם האמון על בנית הפרויקט (יזם או גורם אחר או מתכונת לבחירת קבלן מבצע בעת שהדבר יהיה רלבנטי).
- הסכם שכ"ט עם עו"ד ויפוי כח בלתי חוזר ליישום ההסכמים.

איך לבדוק אם עסקה מוצעת במתכונת של קבוצת רכישה ראויה להשקעה?

כמו בכל עסקת מקרקעין, ראשית חשוב לבדוק את ההסכם לרכישת הקרקע, קרי הסכם האופציה והקרקע נשוא הסכם זה. יש לבחון את ההיבטים המשפטיים של הקרקע, רישום הזכויות בה (בעלות או חכירה), וכל בעיה או קושי הקשורים בכך (משכנתאות, הערות, הפקעות, ירושות, גבולות וכד').
יש לבדוק את מיקום הקרקע, ייעודה, פוטנציאל ההפשרה שלה, וכל היבט תכנוני אשר יכול להעמיד בספק את יכולת ההפשרה של הקרקע ולוח הזמנים הצפוי לכך.
יש לבדוק את ההיבטים הפיננסיים של העסקה, קרי יכולת גיוס מימון בנקאי למימון חלקי התמורה בעסקה וההון העצמי הדרוש לכך.
יש לבדוק היטב את כל התנאים בהסכם השיתוף כך שיאפשרו קידום מהיר ויעיל של כל שלבי העסקה, תוך שמירה על מנגנונים שוויוניים ושקופים באופן מלא ומוחלט לאורך כל התהליך.
יש לוודא כי העלויות שבהסכם הן סופיות ולא "מתחבאות" עלויות נוספות שאינן עולות בבירור ממסמכים אלה.
יש לבחון באופן ריאלי את היבטי המיסוי, כך שלא יוצרו הליכים בלתי רצויים אל מול רשויות המס וכן חשיפה לחובות היזם שאינם מגובים בכספים.
יש לבחון את האופן בו מוחזקים הכספים עד להתממשות העסקה ולוודא כי כספים אלה מובטחים ומוגנים ויוחזרו למשקיע כולל הפירות במקרה שהעסקה לא תתממש וזאת תוך פרק זמן קצוב ומוגדר.
יש לוודא כי הגורמים המפתחים והמקימים את הפרויקט מנוסים, איתנים פיננסית, וראויים מכל בחינה לנהל פרויקט בסדר הגודל הנדון.